“沪上第一豪宅”艰难自治十年

字号: 2013-06-13 08:58 来源:瞭望东方周刊 我要评论(0)

坐拥黄浦江一线江景的世贸滨江花园小区曾经有“中国第一高豪宅”、“沪上第一江景豪宅”之称。

这个他者眼中坐享上海滩璀璨生活的富人区,有自己难念的经。该小区的业主与开发商之间的“战争”已经持续十年。

不和谐的局面给业主的日常生活造成了烦恼,也深深地困扰着业委会主任何积厚。

何积厚是台湾人,法律上是美国人。他自称在家乡和美国积累的“政治经验”,不足以应对这一个小区的治理。

中国业主与物业间的普遍“战争”状态,与外籍、富人、名人等元素相遇,凸显出居民自治的高层次困境。

第一次尝试以失败告终

2001年,世贸滨江的首套房售出。后来这十几年动力不竭的上海楼市,其时才刚起步。当时这个均价1万元的高档楼盘,将销售的主战场放在了海外,由此原始地建构出该小区居民的高国际化成分,并成为日后小区治理中的一个重要向度。

何积厚共买了3套,3300多平方米,均价3万元。三倍于整体均价的原因是,这3套均位于顶层,享有屋顶花园及游泳池。这个将最精华的浦江景色尽收眼底的花园,在何积厚担任业委会主任后,时常被贡献为业委会的露天会议室。

2003年1月,小区正式交付使用。在“首套房屋出售并交付使用已满两年”的情况下,2006年11月小区业主大会筹备组成立。2007年1月9日,筹备组公布了“一个产证一票”原则,每户业主享有1票权数,而开发商上海世茂房产有限公司当时持有55套房屋产权,即拥有55票。

2007年1月26日,开发商突然提出该小区全部会所应视作其名下产权,并计入投票权数内。根据非住宅面积每100平方米算作1票的计算方式,开发商认为会所及其他非住宅设施可达到24000平方米,因此要求增加240余票。“开发商无法出示有关会所的有效合法产权证明,因此该提议被筹备组拒绝。”业主施振隆说。

1月28日,400余位业主前往投票,开发商却现场宣布,由于无法拥有应得的投票权数,他们决定放弃投票。经过紧急磋商,筹备组决定在居委会及房管办监督下继续投票,几个热门候选人当选业委会委员。

次日,业委会成员随即向潍坊街道房管办提出业委会备案申请,却被拒绝。理由有二:一是与会业主投票权未达到二分之一;二是开发商所拥有的会所等非住宅物业的投票权未计算在内。

对理由一,世贸滨江居住在海外或外地的业主占七成多,居委会曾将有关资料寄送未在小区居住的1582名业主,所有信件和公告中都注明,不参加投票者视作同意投票的结果和议案,但至业主大会结束当天,仍有1484名业主未回馈意见。房管办认为未回馈意见的业主不能视作参加。

对理由二,根据上海市物业管理条例规定,非居住面积100平方米计为一票,房管办认可的是这一项规定;而新当选的委员潘红仙认为,上海市房屋土地资源管理局出台的“关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》做好本市物业管理有关工作若干意见的通知”中明确,业主人数按房地产权证数确定,跟绝对面积没有关系;筹备组则坚持按照建设部规定的《业主大会规程》,开发商要参加选举,必须提供产权证明。

业委会第一次成立的尝试失败。2007年8月14日,浦东新区建设和交通委员会以及潍坊街道管理委员会共同发布组建世茂滨江小区业主大会筹备组公告,准备二次选举。

浑身瑕疵的业委会获准成立

新一轮的选战开始。

参与报名筹备组的人数超过60人。2007年11月6日,初步确定的包括开发商在内的36位筹备组候选委员被通知参与选举。两天之后,筹备组17名成员正式确定,筹备组亦随即宣告成立。

这次,对选举公正的质疑从筹备组就开始了。筹备组中有的成员根本不是业主,有的冒名顶替,还有一个在浙江读书从未到过上海的20岁的学生。筹备组每次开会都会出现陌生的面孔,这些“陌生人”都自称受委员所托前来开会。潘红仙还揪出了一位在房产中介公司担任要职的李姓委员,该房产中介公司不仅拥有200多套小区房源,更为其客户提供保洁、维修等物业性质服务,与小区有直接的经济利益往来。

第一轮选举中遇到的两个问题依然绕不过去。

该届业委会的备案材料中有一张“业主大会选举与表决统计汇总表”,注明小区共有2583个业主拿到了选票,因不反馈意见而被“视作同意”的是2262票。

在业委会选举前,业主再次提出应按规定纠正开发商的投票权数,即一张产权证计1票,而不是100平方米计1票,但筹备组拒不纠正。直到媒体报道、市房管局电告浦东新区建交委后,开发商的244票才被纠正为8票。

2010年7月,浑身瑕疵的业委会获准成立。上任伊始,业委会便着手准备炒掉物业公司。

“在野”的势力仍很强大。潘红仙收集了近700名业主的签名,提出改组业委会的要求,而委员当选时的同意票仅307票,可见潘红仙是下了一番功夫的。她甚至将负有指导、监管责任的潍坊街道房管办及其上级单位浦东新区建交委告上法庭。

当2262名业主“被代表”成为沪上媒体的一个议题时,2010年12月24日,浦东新区建交委发出通知,称世茂滨江花园的业主大会召开程序和备案材料的真实性等存在一定问题,撤销沪浦建房第910号《业主大会、业主委员会备案证》。

于是,第三轮选战提上了议事日程。

在过去三年中,世茂滨江业委会的难产不断地被《新民晚报》、《东方早报》等沪上媒体报道。但是,一条被忽视的本埠新闻或许更能说明这个高档小区的管理疏忽:一对黑天鹅从小区的人工湖走失,在黄浦江出现,“为游人平添了生趣”。

小区里的“黑天鹅事件”

何积厚的故事从第三轮选举开始。默默无闻的他当选了,算得上小区里的“黑天鹅事件”。

在上一轮选举中,何积厚“不知自己是怎样被选进业委会的”,便从不去参加业委会的会议。潘红仙在推翻上一届业委会中居功至伟,担任主任似更名至实归。

潘红仙认为自己告政府“得罪”了政府,业委会选举结果的备案,正常是在30天内完成,但是,半年之后仍无回音。催问之后,房管办说“你们用了去年的旧表格,应该用今年的新表格。”换了新表格后,又过了30天,房管办要求对每一个委员做一个背景说明。于是,再补材料,再送上去。这样来回搞了两三个月。于是,潘找到何:“房管办对你印象蛮好的。你拿美国护照,我们是个国际社区,报你来当主任,上面就会批了。”

2012年2月14日,业委会终于获批。

潘红仙在前两次“选战”中建立起“崇高的威望”,本届业委会的14名委员基本都是她点名“入阁”的。业委会下设财务组、秘书组、资产管理组、物业监督组4个小组,分别由4名副主任潘红仙、乐妙芳、张若飞、施振隆兼任组长。

潘红仙亲自起草了小区的“业主大会议事规则”,其中,特别的一款是“业主委员会主任每届任期一年,可以连选连任。”

在新气象中,委员们相处融洽,起码是“一起洗脚(足底按摩)的交情”。

但是,蜜月期在三四个月后便戛然而止,分歧围绕着对权力的理解和使用展开。何积厚与另一名美籍华人张若飞主张“将主任的权力关进笼子里”,潘红仙、乐妙芳为代表的本土派则赋予了权力很大的弹性。

乐妙芳提供的财务报表,注明所有列项都可报销,这个开口而无限制的规定,致使无法审计。

业委会主任本来拥有不经其他人同意即可动用5万元维修基金的权力,业委会委员可以签出五千元。何积厚取消了这项权力,并规定业委会要买东西,需要委员、组长和主任三人签名。但是,何积厚很快发现理想制度不仅需要刚性,还需量化宽松。

物业秘书买拖线板,开支25元,找潘红仙签字。已经与何、张产生芥蒂的潘说:“张若飞这个组的人找我签字啊,不买,不签。”何积厚自己掏钱买了拖线板,并在业委会上正式提议,主任有权动用200块钱,或者两个委员签字,不必再经过组长,主任就可签字确认购买。

翌日,有业主对业委会的效率提出质询:“为了200块钱,你们谈了半个小时?”

为开发商说话还是为业主说话

斗争最后总是自然地转向立场问题:为开发商说话还是为业主说话。两派均认为自己是民意的代表,并指责对方是开发商的利益代言人。

友谊彻底告破,开始互相揭发揪短。

潘、乐告发何、张违章搭建。何积厚的阳台有180平方米,在花园上覆了一层防晒网,委员们和好的时候经常在此开会;张若飞的阳台250平方米,因57楼的江风很大,安装了两层玻璃的隔音窗,窗内装了窗帘。

何、张告发潘不交物业费和乐购买假发票。

业委会委员杜宝德提出业委会实行“财产公开”,即每年6月10日、8月10日提供缴纳物业费、车位费的发票,否则,无权参加选举。

潘红仙出具的发票和请物业开的缴费证明被何、张、施、杜认为疑点颇多:潘提供的2012年的物业费发票盖着“第一太平戴维斯”印章,而2011年7月1日世贸物业已取代第一太平入驻世贸滨江;潘不租物业的空闲车位,每月多花100元租用另一名业主的车位,不合常理。他们据此推测,物业对潘的长期纵容,说明他们存在利益勾结。

对乐妙芳的处理则是有实据的。

小区的闲置房出租,有4万元租金收入,由财务组收钱和开发票。乐妙芳提供的发票不是去税务局购买的,是在网上买的。在税务局买发票要纳税5%,1万元缴500元,网上卖家只卖50元,他们认为这是乐妙芳买假发票的动机,该小区每月开出的发票额在15万至20万元之间。

何积厚先在税务局的网站去查,查到了这批发票号码是被重复利用的,又去税务局鉴定发票的真假,最后告到经侦大队。张若飞则特意咨询律师,厘清乐妙芳的罪责:伪造增值税专业发票罪、非法购买增值税专用发票罪、非法制造发票罪、伪造编造国家机关公文印章罪。

乐妙芳认为是何积厚做了一个圈套让自己往里钻,“他明知道租出去的房子没有产权证,就开不出发票,让我们自己想办法。”乐妙芳说,自己为儿子买了价值400万元的车,不可能贪几千元的小便宜。

乐妙芳叫何积厚去居委会“讲讲清楚”,将其反锁在屋内3个多小时。何积厚发短信求救,一名是将军的业主,带着两个同志,敲门十几分钟,营救出何积厚。

根据议事规则,因购买假发票而触犯了法律的乐妙芳被开除出业委会。

谁决定吃生鱼片还是吃虾

潘、乐联盟的少数派与何、张阵营的多数派公开决裂。何积厚利用多数议席的优势,不断地将议案提出、表决、通过。

支持潘红仙的一部分业主则经常大闹会场,委员坐在台上发言,他们站在后场抗议,拉出横幅:“打倒富人!”“场面比台湾议会还要热闹。”何积厚说。

为了避免陷入无边框的漫论,业委会要求委员们“认真倾听,不许争论”。

张若飞“违纪”与业主张漱玉吵起来:“我是为了公益义务劳动,你却像骂孙子一样骂我!”张漱玉道:“你们不干正事,整天嚷嚷着解散业委会。”

张漱玉做了20年的工会工作,“斗倒了不知多少领导”,认为业委会要在斗争中自净。每次开会之后,她都会写一篇长篇邮件群发,手机短信则动辄几百字。

双方都认为自己才是想做事的、是受委屈的、自己是负责任的。

两派各有拥趸。年过八旬的老人葛美娟支持潘、乐阵营,亲自去布告栏张贴大字报。年过七旬的曹其智则支持何、张,曹其智是港龙航空创始人曹光彪的女儿,几乎带着哭腔请求:“潘姐,你可不可以和谐一点,不要再搞这些事情啦,求求你啊。”

潘红仙“继续斗争”的意图明显。假发票案在公安局备案之后,经侦大队要求业委会出一份处置情况说明。业委会召开紧急会议来应对,开场,潘就宣布:“何积厚、张若飞,你们已经不是业委会成员了,我来主持会议。”潘认为“这个人是我拉进来的,我要他滚有什么不对。”“我可以让你进来,也可以让你走。”

何领会到,潘当初选择温和的自己当主任,并将主任任期仅设为1年,是为将来夺权方便,“她没想到人是有思想的,不那么容易听任她摆布。”

潘红仙在台上说:“何主任想让我走,你看,支持我的群众都在后面,我可以让何主任走。”一名支持何的委员站起来说:“我是历经过‘文革’的,不要跟我玩这一招啊。”何悄悄问:“这是什么招啊。”“发动群众斗群众!”

在辩论中,潘攻击何当业委会主任的目的,是想把7000万元的维修基金存进建设银行,为儿子谋工作,何回击道:“你这是打着红旗反红旗!”何解释说,潘是开发商的卧底,反诬自己,但他不确定“这句话的用法对不对”。

2012年12月18日,一年一度的业委会主任选举举行,共11张票,何得9票,潘得两票。

潘认为多数人被何迷惑了,走了邪路。一名委员跟潘理论:“我们今天投票吃生鱼片还是吃虾,有11个人想去吃生鱼片,9个人想吃虾,你非得说虾更健康,要求大家吃虾,我不跟你谈了。”

“摄像中,请微笑”

小区里的空气并没有因选举的尘埃落定而舒缓,反而显得更紧张了。

委员之间谈话,要各持录音笔。何积厚自掏十几万元在业委会办公室及周边装了监控摄像。在今年2月间,他就收集了6起“扰乱公共秩序”行为,每集一定数量,就向派出所报警备案。

2月5日晚20时许,乐妙芳携多名人员在会场与张若飞、林普宁两名委员争吵,并有肢体冲突。

2月16日、25日,葛美娟在业委会办公室玻璃门与公告栏张贴大字报。

2月25日,业主大会公告栏的移门锁被撬坏,监控视频显示22点43分,乐妙芳与丈夫褚国庆,张漱玉与丈夫龚晓平等6人在公告栏处连续动作了3分多钟。

2月27日,业委会南侧大间玻璃门上被加挂了一把蓝色链条锁而无法开门。北侧小间房门锁孔内被塞入牙签。

2月28日,小区道路拉起横幅,一条红底金字:“必须伸张正义,还原事实真相,还乐妙芳女士清誉!”一条白底黑字:“何积厚假公济私、捏造事实、恶意报复。”

摄像头增加了何积厚的安全感,他花了60元,做了3块牌子—“摄像中,请微笑”—挂家门口。这张假告示确实起到了“辟邪门符”的作用,家门口的骚扰顿减。

3月6日22点,何积厚在楼下看到许多人在围着议论,乐妙芳、褚国庆也在,返身想从后花园走,乐、褚忙追上来,何情急中喊“要文斗不要武斗”,西装背心上的两粒纽扣仍被扯掉。

何妻冲下楼来,与乐妙芳一通对骂。“我活了52年,第一次像泼妇一样骂街,好爽!”何妻之前是美资银行驻东南亚的财务长,现在高盛担任高管。

妻子接下来骂了何积厚,要他辞职。她抱怨道:

“每次搭乘电梯,我都祈祷,千万别在28层停下,要是遇到了潘红仙,会是多么尴尬,本来我们是楼上楼下的好邻居。”

“全家去日本玩,在台湾转机的时候,他接到业委会的电话,说要投票,他竟然请了12个小时的假,专门飞回上海投票。”

家庭饭桌上的交流常被来电插播,“一碗饭吃两个钟头,饭粒都变干了。”为了修复关系,他们订了一家有气氛的餐厅,其间何又接了一个电话,便从这好容易营造起的气氛中抽离了,话毕,老婆已经吃了一半,剩下的一半时间没有跟他讲话。

何在香港投资了1700万美元的期货黄金,2012年5月,行情不好,经纪人要与业主抢电话线请示补仓,后来,经纪人的电话打到了何太的手机上,“一个礼拜没找到何先生,他的黄金已经断头(爆仓)。”

“公益的事情花掉了你多少钱,给我们的生活造成了多少困扰,你知不知?” 何太抱怨。

他们为了什么

何积厚花在业委会上的钱,确实有一些是妻子所不知的。

在财务组刘志梅委员的账上,有9万元是何积厚垫付的。有的用于购买办公用品,有的用于支付雇员工资。

业委会不具备法人资格,无法开立银行账户,只能在物业公司的总账户下,开子账户,业委会转每一笔钱,都要经过物业公司审核。刘志梅能否顺利登陆网上银行的账户,成为业委会与物业公司关系的晴雨表。

2012年9月起,物业公司对业委会的转账请求不予审核。业委会两名雇员的工资,每月计1万元,都是何积厚垫付的。

乐妙芳因假发票案出局、何积厚第二次当选主任、2月份一系列的扰乱治安案件报警之后,物业公司对何积厚的态度开始转向。何积厚认为物业公司主动提供了潘红仙缴纳物业费的说明,是示好的信号。他却提醒自己:物业公司才是自己真正的对手。

物业公司总经理跟何积厚谈:“我可以帮你减少压力,但是希望你配合一下,在你任内,能不能不对会所动手。”

问题又绕回到业委会在第一、二次成立时“以产权换投票权”的原罪。世贸滨江共3个会所,1个朝小区外开门,2个在小区内。前一个已被作价9000万元售出,后两个被物业以总共15年不收物业费的优惠条件租出。何积厚质疑物业越权处置了业主的财产。

业委会去档案局要“红线图”,以确定哪个会所是业主的。得到答复,从2007年开始,档案局就不再提供红线图了,因为看到红线图后,引发了太多不稳定事件。只有两个途径可取得红线图:一是去法院起诉,由法院发调查令;二是去规划局上访,由信访办来要。

在小区业主的生活空间中,业委会面对的是想要极力填满空间的物业公司,和基本不在场的公权力监管,而业委会本身又没有法人意义上的独立地位。

世贸滨江有7000多万元维修基金、每年约4000万元物业费收入。上海世贸南京物业服务有限公司于2007年取代了前期物业“第一太平戴维斯”,业主认为,业委会的成立迁延十年,是开发商在等待自己的物业公司成熟,以免业委会对物业更换形成阻碍。

业委会是名义上的主人,但是处处服从于、受制于它所请的仆人,因为它不独立。

房管办只对业委会的产生进行程序上的确认。

居委会对业委会进行指导、监督、帮助。“这三个词都是虚的。”施振隆说。在小区里闹得不可开交的时候,各方多次致电街道,均无回应。甚至两次报警,业主托了公安局的关系,才算强制报案成功。

相关法规亦不完善、清晰。“对缺席票算不算赞成票两可间的解释,既造成世贸滨江这样弱势的业委会,又造成‘东方曼哈顿’这样特别强势的业委会。”《新民晚报·社区版》副总编辑季方表示。东方曼哈顿是上海市徐汇区的高档住宅,对业委会不满的业主抬着复印机,挨家挨户收集产证复印件和签名,以罢免靠缺席票当选的业委会。

女委员刘志梅在采访中哭了,60岁的何积厚也背后哭过。他们为了什么?

透过公益、奉献等等理性精神,他们共同得出一个唯物主义的观点:物业升值。世贸滨江在从均价3万涨至6万元的时间段内,隔壁盛大金磐则从3万涨到10万元,价值差正体现在物业管理上。

除了世贸滨江3套豪宅,何积厚在陆家嘴的滨江沿线,共有十几套或几十套住宅,这是一个他不愿意透露的数字。

Tags:沪上 豪宅 自治 第一

责任编辑:刘晓波

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 支持

  • 高兴

  • 震惊

  • 愤怒

  • 无聊

  • 无奈

  • 谎言

  • 枪稿

  • 不解

  • 标题党
已有0人参与

网友评论

用户名: 快速登录
版权所有: 0471房产网  增值电信业务经营许可证:蒙B2-20110027  技术支持: 内蒙古旭腾网络科技有限责任公司
服务电话:0471-8929555 传真:0471-8929555 邮箱:fankui@0471fcw.com 法律顾问:王德刚
Copyright © 2011 - 2021 www.0471fcw.com All Right Reserved.