关注 | 记住,这些城市的新区尽量不要碰!

字号: 2020-03-27 10:36 来源:0471房产网新闻中心 我要评论(0)

“一些城市的新区真的不能买”。 前两天,师妹在同学群里噼里啪啦的一通吐槽,为当初的置业抉择懊悔不已。

  去年拿房之际,师妹还开心的在群里发了个小红包,各自天涯的众人这才知道师妹买过房了。 群里立时一阵刷屏,或是恭喜“师妹喜提豪宅”或是玩笑称师妹 “筑巢引凤”,对楼盘的具体情况不甚了了。直到现如今听了师妹一番吐槽,才有了大概的了解。

  师妹买的是所在二线城市政府大力开拓的新区,新区的定位很高,要打造成城市新引擎,引领城市未来十数年的发展。堪称标准的概念新区,潜力板块。 但没想到一年前还是小甜甜的新区,一年后就成了师妹眼中的牛夫人。 跟许多买房人一样,师妹倾向于新区,无非是冲着有新区的概念层出不穷,未来预期高,而新区房产价格相比主城更低,这就在房产增值属性上拥有更多爆发力。 回顾历史,在城市新区置业回报率会比在成熟的主城更令人满意。 所以买房选择新区,这种思路在以往绝大多数的时候都没有问题。 可就此轮空前绝后的地产狂潮中,新区置业更优的逻辑已经悄然发生了变化,很多人群面前,在很多城市之中,新区已经成为雷区。

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  新区中的雷区如果问如今房产市场面临的最大陷阱是什么?答案既不是价格耸人听闻的学区房,也不是悬而未决的房产税,而是多如牛毛的地方新区。

没在一二线城市生活过的人,恐怕难以认知新区的数量。一个省会城市摊大饼式的搞上十几个新区,属于见怪不怪。 而全国各地新区数量相加,更是一个惊世骇俗的天量规模。 网易根据统计数据发布的《中国新城新区发展报告》图表明,至2016年,全国合计规划3500个新区。 要知道全国地级以上城市也就338个。简单做个除法,平均每个地级以上城市喜提10个新区。

  没在一二线城市生活过的人,恐怕难以认知新区的数量。一个省会城市摊大饼式的搞上十几个新区,属于见怪不怪。 而全国各地新区数量相加,更是一个惊世骇俗的天量规模。 网易根据统计数据发布的《中国新城新区发展报告》图表明,至2016年,全国合计规划3500个新区。 要知道全国地级以上城市也就338个。简单做个除法,平均每个地级以上城市喜提10个新区。

 

  据报告称,要达到全国新区既定的规划目标,需要塞进去34亿人,相当于半个地球的人口,比当下全国人口多出了20亿的增量缺口。哪来这20亿的人?3500个新区规划都是根据人口预期来的,可无论中国育龄男女多么的努力,无论中国对外作何种程度的开放,也填不满嗷嗷待哺的全国新区。 经济降速,人口增速趋缓已是共识,城市也从迅速扩张时期转变为缓慢增长阶段,这就给需要增量的新区发展蒙上了一层阴影,实际上大部分新区已经提前预定了“鬼城”的标签。 那么如何判断正在规划建设的新区能否真正的发展起来? 优先看新区的产业发展,产业对于新区的发展至关重要,直接决定了人口能否有效流入。 苏州工业园区的成功就与产业息息相关,作为中国和新加坡两国政府间最大的合作项目,苏州园区的招商能力全国顶尖,园区发达的产业经济吸附了大量外来人口,苏州长期是江苏省外来人口比例最高的城市,稳压省会南京一筹。 产业发达留得住人口,再辅以新加坡借鉴而来的前瞻性园区规划,苏州园区的房价得以一举超过主城,这在同期的新区中极为罕见。 但毕竟苏州只有一个,其它产业乏力的城市就不得不使出“辞旧迎新”的方法揠苗助长。 或是通过棚户区改造货币化安置改造老区,或是把医院,学校甚至政府等公共资源搬入新区,当地政府一通操作下就把购买力全部引流进了新区。 当年被称为中国第一个鬼城的鄂尔多斯康巴什新区,便是在政府引导下强行带起了一波新区地产行情,2010年时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米,令全国瞩目。然而落后的传统煤炭产业根本支撑不起新区的建设和人口需求,以一场地产崩盘宣告了康巴什新区的失败。 依赖“辞旧迎新”操作,短期集中的购买需求助推房价,实际上城市的购买力增量丝毫没有增加,新区的人气只是简单的把存量人口资源调整了区位,成了一场左口袋换到右口袋的大型规划游戏。此外新区也使得整个城市房产供给总面积不降反增。 一来供给增加却缺乏持续的外部增量,后劲不足,未来二手市场将有价无市。二则是新区发展速度注定在初期购买力的宣泄后逐步放缓。 缺少产业的新区,完全不值得投资。

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  城市马太效应

  现阶段,城市发展分化,马太效应明显,有强者恒强之势。

  部分一二线经济发展速度尤甚其他城市。而在三线以下城市普遍缺乏人口流入,而背后的本质是缺少能赚钱的产业。所以按照城市段位筛选出投资相对保险的新区,基本都在一二线。 但现实中不乏一二线城市“快上蛮干”,一个城市遍地开花的十来个新区,各新区的五花八门的概念预期能否落地一时间也难以判断,到底哪一个才能成长为“别人家的新区”? 最简单可行的办法就是按新区的“权力排序”,进一步缩小适合投资的新区范围。 新区虽然都叫新区,级别却高低不同,有区级新区,市级新区,省级新区,国家级新区之分。 行政级别越高,“血统”就越高贵,当地政府的重视程度就越高,全国人民都知道市政规划全凭政府意志。

目前,最高级别的国家级新区一共19个,还有10个在申报的路上,不出意外的话,未来将是省均一个国家新区,是各地区的掌上明珠。

  目前,最高级别的国家级新区一共19个,还有10个在申报的路上,不出意外的话,未来将是省均一个国家新区,是各地区的掌上明珠。

 

  各地政府不惜在血统高贵的国家新区押上重注,要产业给产业,要规划给规划。 比如南京江北新区也是江苏省的自贸区,而青岛西海岸新区不但是山东的自贸区还是“引智示范区”,这堪比深圳的“社会主义先行示范区”,二者在同一场中央会议中审议通过。还有兰州这样利好不够政府来凑,2013年起把政委机关陆续搬到新区。 所以有人才说,中国新区只分两类,一种是国家级,另一种是其它。傻子都看得出来,国家级新区集中了太多的利好,规划落地优先权完全吊打“其它”。 但若是以为带着国家级头衔的新区就可以闭着眼睛无脑投资,那可就大错特错了。 中国新区太多太大,而中国地方政府新区落地能力良萎不齐的矛盾,同样也发生在这些国家级新区上。 比如前面提到的2013年开始兰州移至新区办公的政委机关单位,又戏剧化在2015年陆续搬回原来的老城区。原因是区位太远办公低效,新区没有聚集人气。至2016年,多篇报道直指兰州新区出现大量空置小区,人烟凋敝,堂堂国家新区与“鬼城”画上了等号。

 

即便老牌天津滨海国家新区也有着类似的问题,历经十数年发展的滨海新区经济规模高达万亿,即将迈过上海浦东成为中国第一新区之际,被发现弄虚作假,2018年一次性挤掉40%的注水GDP。而多年来滨海新区的房产价格一直在天津各区中排行倒数,仅为整个天津房产均价的7成。

即便老牌天津滨海国家新区也有着类似的问题,历经十数年发展的滨海新区经济规模高达万亿,即将迈过上海浦东成为中国第一新区之际,被发现弄虚作假,2018年一次性挤掉40%的注水GDP。而多年来滨海新区的房产价格一直在天津各区中排行倒数,仅为整个天津房产均价的7成。

记住,这些城市的新区尽量不要碰!

  滨海新区与兰州新区的痛点一样,都是区位。二者距离老城区都超过50公里的路程。 新区和老城距离远,好处是征地容易规划方便,一张白板任意涂抹。 坏处是,新区越远,新区的开发实质上更接近于再造一个新城市,即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间。在产业发展真空期,新区需要老城的辐射,否则难以聚拢人气。 因此新区越远,风险太大,一旦产业没有快马加鞭的赶上新区的地产建设,轻则导致房产市场不旺,重则沦为鬼城。在19个国家级新区中,诸如兰州新区,天津滨海新区、大连金普新区的房产萎靡,实质都是“距离”惹的祸。 有政策倾斜概念的国家新区缺不缺产业?大多数不缺。但是“距离”二字就足以让房产投资劝退。 地段,地段,还是地段,李嘉诚的置业哲学三连,在国家级新区面前照样适用。

 

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  决策之路新区,是为招商引资而生,为土地财政而生。一个新区建设的成功,需要举全市之力打造下的人和,需要经济环境高歌猛进的天时。 如果以房产投资角度而言,还得在加上一条地利,新区的区位要离主城尽可能的近。 浦东新区的成功就是如此,上海诚意打造于中国经济腾飞时期。浦东的区位在国家新区里面堪称独一档,距离老城区仅隔一条几百米宽的黄浦江,浦东的房产市场自然随着浦东新区一飞冲天,汤臣一品至今仍是中国顶豪的代名词。对比另一个一线城市广州南沙新区的房价,反差明显,南沙新区距广州主城50公里之远,因而1万+的楼盘遍布。 老牌一线城市的国家新区南沙的房价,也抵挡不过李嘉诚的“地段魔咒”。 总的来说,老一辈的新区建设相对成熟,各走各路基本定型。而19个国家新区中的12个是成立于2014年以后,正处于如火如荼的建设阶段。无论未来成功与否,这些后起之秀都做着一个浦东梦。 谁又能成为下一个新区与房价齐飞的浦东?每个城市都觉得自家新区才是潜力无限的那个,其他的新区都得靠边玩泥巴。 现实中新区之间各有特色,也并不存在一个统一的标准,能让所有人信服。 但是新区与主城的“距离”却可以为投资买房作为重要的标准。 2014年后新近批复的几个热点新区,如青岛西海岸新区,南京江北新区,重庆两江新区,西安西咸新区,江西赣江新区。基本都符合一规律,新区距离主城越近,新区房价水平在其城市内部相比就相对越高。 如果问什么样的新区值得投资,那答案正是这种和主城距离更近,价差与主城相比并不大的国家级新区。距离主城越近,建设难度越小的道理无需多说,但正是因此,预期的潜力兑现可能性就越高, 这也就导致离主城越近的新区,在当地置业的人民群众中认可度更高。 认可度高,就体现在真金白银买出来的房价上。 今时不同往日,在本轮空前的地产行情中,全国人民广泛参与对地产市场的认知达到历史最高水平,重点二线城市的国家新区根本不存在价值洼地,各板块早就被市场上的聪明钱来回趟过了一遍。 好货不再便宜,便宜没好货,买房人都意识到了这一点。所以整体而言距离主城近,价差与主城小的新区风险小,保险系数高,反而更值得投资。 在经济收缩期时,城市内部发展同样容易出现马太效应,出现强者恒强的局面,一个二线城市的增量资源只够一个新区。国家级新区的头衔,就是在城市内部板块你争我夺之时的强化buff。 但即便再如何能独占资源,也难以比拟浦东新区天时地利下迅猛的发展速度。 所以即便师妹看中的新区完全符合本文的观点,但也忍不住直呼后悔。 师妹的房在南京国家级江北新区的核心区,与主城间的扬子江宽度1-3公里,抛开上海浦东不谈,可能是距离主城最近的国家级新区。 前面说过,区位离主城近,既能受到主城辐射,预期兑现的程度也高,于是在一片芦苇荡中屹立着的拓荒楼盘,二手的成交价格却超过南京均价的3成。 房价不低的新区却很不宜居。用她的话就是“全靠规划预期吊着新区房价”。 最让她难以接受的是规划好的民生建设不断迟滞。比如新区唯二的地铁线路,一条本该是三年前动工,目前仍未开始,另一条线暂时被砍遥遥无期。小区业主多是投资客,入住率低没有生活配套,出租也不好租。 本想熬个几年,享受新区的美好生活,哪知道预期中的美好生活居然会渐行渐远,最终心态崩了,“这里只适合长期投资”。 对于刚需来说,新区买房一定要谨慎,对于投资而言,即便是潜力新区的兑现也需要付出时间的代价。 相比当年城市扩张,浦东新区时代的爆发,现如今的新区投资,已不再那么值得。

Tags:新区 城市

责任编辑:假舟楫者

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