0471房产网房地产研究报告7月刊(会员版)

字号: 2013-08-08 14:25 来源:0471房产网 我要评论(0)

房地产研究报告(会员版)

导读声明

监测市场:呼和浩特

统计时间:2013年7月1日—2012年7月31日

发布频率:1次/月

编写发布部门:0471房产网数据研究中心

总策划:陈曦

撰写人:李黎 孟慧敏 陈曦

数据统计说明:

●  实际销售数据:发布的销售数据是备案数减去备案撤销后的实际销售数据,既(本数据=总备案数-撤销备案数)。

●  可售套数和面积统计住宅、商业和办公,不含其它类商品房,不含尾盘和结束销售楼盘的可售量。

 实际新增量:新增量如无注明预售量,均来自呼和浩特实际新增量,更能代表呼和浩特供应变化趋势的本原。

﹡预售供应量指的是周期内以预售证为考量标准的供应量。

﹡实际新增量是指周期内房产市场实际供应体量,考量方面有预售供应量,上周期库存发生变化(如自己持有、抵押、备案撤销等)和预售证供应的时间滞后性(实际入市时间迟于预售证供应时间)等。

●  由于尾盘和技术销售的楼盘的可售量小,且最重要的是无新增量和销售时效性差,故为更准确、更时效滴反映市场变化,在可售数据统计方面,不含尾盘和结束销售楼盘的可售量。

●  本研究中心的公布总数据,在无特殊说明条件下,均指涵盖住宅类商品房、商业类商品房和办公类商品房之和,不包含其他类商品房。

●  本部门数据统计原则是,最大化还原呼和浩特房地产市场本原,最其本原,研其规律是0471房产网数据研究中心的始终追求。

版权所有:0471房产网数据研究中心

地址: 电话:0471-8929555   网址:www.0471fcw.com

如有遗漏敬请见谅,仅作市场参考,投资需谨慎,如有雷同,纯属巧合。

一. 7月市场概况

与上月相比,7月呼和浩特房地产市场依旧保持了一种沉默的平衡状态。而这样的状态已经在呼和浩特的楼市上空持续了三五个月。从3月首府商品房交易量出现爆发式增长,似乎是对曾经压制交易的地产调整政策的一次“蓄谋已久”的集中爆发,而这样的喷发并没有持续太久,因为国家对房地产市场的调控大基调并没有出现实质性改变,地产商期待已久的盛宴并没有到来,购房的主力还是在由刚需把持着,也正是因为如此,楼市3月乍暖之后,4月、5月、6月又呈现出一派温吞的场面。而在7月,楼市的热度没有随着气温的升高而飙升,继续保持着不温不火的局面。究其原因,市场上的大量刚性需求主导了整个市场的走向,特别是在占据商品房交易量巨大份额的住宅市场,刚需们让整个市场的调性发生了变化,从投资、改善导向转为自住导向,使得从4月开始呼和浩特的商品房成交量出现了较为平滑的曲线走势,而这样的趋势,在7月依旧明显。

 而在另一方面,开发商对于呼和浩特的地产市场依旧信心十足,随着首府向南、向东、向西三个方面的极速扩展,城市空间的扩展带来的是更多的待开发土地和更多的商机;与此同时,如意、金桥、金川等板块的社区逐渐成熟、生活配套逐渐完善,这个商业地产带来了更多的机会,从近几个月来土市场的表现来看,一些全国知名的房地产企业、本土实力房企,大肆收购土地,特别是在城南、东南板块以及城北、成吉思汗大街西段,已经形成了新的城市开发热点区域,未来一段时间上述区块将进入一个高速发展的地产井喷时代。

 因为在2013年上半年,首府房地产市场受到的政策影响较小,但同时对于地产商来时,限购政策的阴霾还没有完全消散,刚需为主的市场态势,让成交量呈现一个较为平滑的走势,这一切都在预示着,目前的市场正处于僵持阶段,无论是政府、地产商、买房人,都期待着下一轮对他们更有利的变局的到来。

二 7月呼和浩特土地市场分析

根据呼和浩特土地收购储备拍卖中心所公布的数据,呼和浩特市国土资源局近期公开出让城区28幅国有建设用地使用权。其中21幅于本月分两批挂牌交易,累积交易面积1848.21亩,交易总金额521824.5696万元。竞购土地的地产开发企业分别为:内蒙古铭德房地产开发有限公司、恒大地产集团呼和浩特有限公司、呼和浩特市中海宏洋地产有限公司、内蒙古鲁桥置业有限公司、内蒙古巨华房地产开发集团有限公司、呼和浩特市金海置业有限公司、内蒙古筠泰房地产开发有限公司。

 

 第四批出让国有建设用地使用权竞得结果(和浩特土地收购储备拍卖中心公布)

 其中应当引起关注的是内蒙古筠泰房地产开发有限公司,根据呼和浩特土地收购储备拍卖中心所公布的第四批国有建设用地使用权出让结果,本次出让土地面积共655.6亩,全部被内蒙古筠泰房地产开发有限公司收入囊中,成交金额达16.59亿元。其中用于住宅用地337.09亩,商业用地232.89亩,住宅兼容商业用地85.62亩。九宗地块中有五宗地块是用于商业开发。这九宗地主要集中于小黑河北岸,金桥板块核心区位。在这一区域里,因为住宅产品的迅速发展,入驻人口在近些年来逐步增加,新增人口对商业配套的需求日益强烈,而筠泰地产可能会针对这一区域的需求特点,在金桥新市区的地理中心位置打造一个大型的商业综合体项目,以期辐射金桥板块,以及近些年同样发展迅速的东南区块。可以预见的是,从永泰城入驻金桥板块开始,未来的金桥以及东南区块将成为呼和浩特新的热点商圈。

 

 第三批出让国有建设用地使用权竞得结果(和浩特土地收购储备拍卖中心公布)

此外,从本次土地交易的区域范围来看,基本集中在金桥板块以及周边延展区域,以及城北成吉思汗大街、北二环沿线辐射范围之内。结合近期的地产市场动态来看,以金桥新市区为代表的城南板块,以及以成吉思汗大街沿线及周边辐射地区为代表的城北板块,正是众多地产商南征北战的热点区块,在这新一轮的土地招拍挂的过程当中,中海地产、恒大地产、巨华地产纷纷出手拿地,也同样把目光对准了上述区域,相信未来这两大区块将会成为呼和浩特城市新区的又一典范之作。

 三 7月呼和浩特商品房市场分析

 1.  20137月商品房市场总评

2013年7月,呼和浩特市商品房成交1060套,商品房销售均价为5648.7元/平方米,成交总面积为13.3万平方米,成交总额为7.49亿元。与2012年同期相比,成交量略有下滑(2012年7月商品房成交量为1511套)。而先比于6月却出现了较大幅度的增长,环比增长了39.4%(2013年6月商品房成交量为868套)。呼和浩特房地产市场终于在本月结束了持续下滑趋势,出现了3个月以来的第一次止跌回升。虽然增幅远未到达4月、5月的成交水平,但这也意味着在7月出现触底反弹的良好的势头。

  

                                           数据来源:0471房产网

2 . 20137月新建商品房价格分析

根据0471房产网数据中心监控,2013年7月,商品房销售均价为5648.7元/平方米,与6月相比环比下跌了16.5%,出现了2013年以来呼和浩特商品房销售均价最大的跌幅。结合呼和浩特目前的市场状态来看,7月份出现的量增价跌的局面,排除一部分网签成交数据因为地产商以及相关部门工作流程而造成的往年销售的房源本月以当年低价网签,而对7月的成交均价形成了下拉的因素。

 更为重要的是,7月的房价下跌不排除部分地产商以价换量,推高销量换取现金的营销策略。进入2013年以来,呼和浩特房地产市场的导向就一直被刚性需求所左右,而刚性需求的消费人群对于价格的涨跌更加敏感,因此在这样的市场大形势下,部分地产商主动放低身价,以价换量地迎合众多刚需人群,似乎也是可以理解的。这样的营销手段,在刚需为王的首府楼市背景下,未来或许会越来越多的出现。

  

                                                   数据来源:0471房产网

  3. 20137月新建商品住宅成交排行榜

                                                        数据来源:0471房产网

从网签数据上来看,7月份的网签大户出乎意料地落在了位于金桥新市区的城发金城小区。据了解,该项目是机关单位定向团购的项目,对于开发商来说,这样的项目虽然利润较低,但节省了运营销售成本,更有效降低了风险,这种开发形式也越来越多地出现在呼和浩特的房地产市场。

 而更值得注意的是排名在榜眼和探花的万锦花语岸、楠湖郦舍,作为呼和浩特城南玉泉新区的代表性住宅项目,它们的热销正好契合了城南板块在呼和浩特住宅市场的地位,该区域聚集了一批体量巨大的住宅项目,如恒泰盛都、秋实璟峯汇等,结合近期以及未来一段时间,呼和浩特市政府对这一方向公共基础建设的持续投入,在相当长的一段时间里,这一区域都将是首府住宅市场的热点区域。

4. 2013年7月区域地产市场对比

  

                                                                       数据来源:0471房产网

7月呼和浩特新建商品房成交量,各区依旧沿袭了一贯的态势,赛罕区以成交74756.79平米,612套房源占据了首府商品房成交量的近6成份额,新城区紧随其后,以30061.73平米、233套房源,占据了首府商品房成交量的近3成份额;第三位的是玉泉区,以成交19613.77平米,176套房源,占据了首府商品房成交量的近2成份额;位居末席的是回民区,以成交4087.15平米、39套房源,仅占了首府商品房成交量的不到1成份额。

从图表来看,首府呼和浩特城市建设、地产开发东强西弱的格局并没得到明显改观,位于城东的赛罕、新城两区,在7月份占据了绝大部分的成交份额,而地处城西的玉泉、回民两区却只有不到20%的成交份额。虽然在玉泉、回民两区,个别新兴的地产开发热点区块,如玉泉区小黑河沿岸的城南板块;回民区成吉思汗大街西段,虽然近期受到更多的关注,当从整体的行政区划来看,城西二区因为城市公共服务设施建设缓慢、基础设施年久失修、再加之长期以来民众对城西的固有印象,让这两个区域成为了城市建设的洼地。

当然从另一个角度来说,只有洼地才有更大更长久的潜力,如今备受关注也是呼和浩特开发热度最强烈的两个区域——玉泉区小黑河沿岸的城南板块、回民区成吉思汗大街西段,正处在建设蓄力的阶段,虽然目前暂时的数据不好看,但从长远的目光来看,上述这两个区域或许将成为呼和浩特下一轮城镇化的开路先锋。

  

                                                数据来源:0471房产网

从四大区商品房成交均价来看,新城区最高7月份成交均价为6704.8/㎡,玉泉区最低,7月份成交均价为4767.31/㎡,两区每平米成交均价价差近2000元,而且新城区的成交均价与其他三区相比都高出不少。这似乎也印证了新城区在整个呼和浩特的高端地位,也正是因为新城区的城市核心区位,以及相对完善的公共服务配套,造成大批的以改善需求为主要营销目标的楼盘,如泽信·加州华府、元泰汗府昕泰大观等项目盘踞与此。

而相比较低的成交量,回民区的成交均价却处在一个相对较高的位置,这似乎也和该区域新兴的地产投资热点区块相关,回民区另起炉灶着力打造成吉思汗大街西段沿线的大片区域,力求树立呼和浩特另一个高端物业聚集区域。

Tags:研究报告 会员

责任编辑:李黎

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